みんなで大家さん

怪しいという口コミ評判のあるみんなで大家さんの実態を調査しました。

怪しい?みんなで大家さんの実態とは

不動産投資商品の「みんなで大家さん」は、多くの投資家が資金を持ち寄り、想定利回りの大きい商業施設や集合住宅の共同オーナーになるという投資商品です。

比較的安定して借り手がつく、賃料が高めの物件に絞ってオーナーを募集。その物件で得た賃料を、オーナー全員で配分するというシステムです。

これには、自分ひとりで物件オーナーになるよりも、リスクが少なく、また管理の手間もいらないというメリットがあります。

そんな「みんなで大家さん」に関する怪しい噂や悪評に関して詳しく調査してみました。

「みんなで大家さん」にまつわる怪しい噂・悪評の実態

株式や債券など、すでに市民権を得たもの以外は、どんな金融商品でも様々な噂が流れてくるものです。「みんなで大家さん」も例外ではなく、以下のような噂がネット上では見られます。

①「分配金の支払いが行なわれてないらしい」

この噂は、まったくの間違いです。公式HPを見ると一目瞭然で、過去にリリースされた商品は、すべて分配金の支払いが行なわれていると書かれています。発売前の目標利回りを下回ったものもないようで、この点から考えると健全な金融商品と評価できます。

噂の根拠の一つには、元本の安全性が確保されていながら5~7%の高利回りというのは不自然、という思い込みがあるようです。ちなみに不動産私募ファンドの利回りが高いのは一般的で、中には10%以上の利回りを謳った商品もあるので、特段不自然なことではありません。

②「みんなで大家さんは詐欺が発覚して業務停止になったらしい」

この噂、半分事実で半分がウソのようです。事実、「みんなで大家さん」は、2012年に行政処分として一時的な業務停止となりました。しかし、行政処分の理由は、『詐欺』ではありません。「物件ごとに行うべき収支報告を、全物件トータルで行なった」、「登記上の家屋番号に表記上のミスがあった」、「会計処理のもととなる法律について、行政側と会社側との間に認識の相違があった(不動産特定共同事業法か法人税法か)」などといった、事務上の不手際が理由です。

もちろんこれらの不手際は、会社としてあってはならないことです。しかし、噂にあるような「顧客を欺く意図があり業務停止となった」という解釈は、明白なウソであることが分かります。

私募ファンドであることのメリット

投資家にとって収益性は大事な要素ですが、一般に収益性の高い金融商品はリスクが高いとされます。もっとも理想的な金融商品は、「収益性が高くリスクが低いもの」ですが、市場に上場されている商品は不特定多数の投資家を対象としているため、残念ながらすべての商品がハイリスクと言わざるを得ません。そして、不動産投資信託J-REITも上場商品であるため、仮に高い利回り実績を持っていたとしても、元本は日々激しく変動しています。

一方、「みんなで大家さん」をはじめとする私募ファンドは、少人数の確定した投資家から出資を募り、特定の不動産に特化したファンド。そのため、不特定多数の売買に晒されることもなく元本は安定的です。もちろん、家賃収入の下落などの元本をおびやかすような要素がないわけではありませんが、実際には決まった償還期限内で家賃に大幅な変動は起こりにくいと考えられます。

加えて、私募ファンドは「分配金が高い」として知られるJ-REITよりも高い分配金であることが普通。中には10%を超えるファンドさえあります。

もちろん、あからさまな高利を特徴としている私募ファンドは怪しいと疑うべきですが、「みんなで大家さん」は5~7.5%と現実的な範囲での運営をしています。

そういった面から、「みんなで大家さん」は健全と言えるでしょう。

運営母体はどういう会社か?

「みんなで大家さん」を販売する都市綜研インベストファンド株式会社は、不動産事業で実績のある共生バンクグループに属する一社です。

共生バンクグループは、「みんなで大家さん」だけではなく、ホテル事業(従業員の労務管理や財務管理などの提案)や、シニア事業(高齢者の自立生活を支援する生活支援付きマンションなどの運営)なども行なっている事業グループ。ステークホルダーとのWin-Winの関係を築いていく不動産グループとして、日本の経済発展に貢献しているそうです。

運営会社が主に扱っている商品

主な商品の一例を見てみましょう。

「みんなで大家さん19号」

  • 想定利回り7.0%
  • 熊谷駅から徒歩5分のところにある「キングアンバサダーホテル熊谷」が対象物件。好立地を生かし結婚式場を核とした経営を行っているなどの特徴があるホテルだそうです。

「みんなで大家さん25号」

  • 想定利回り6.5%
  • 千葉市中央区に位置する「都市総研千葉駅前ビル」が対象物件。30年以上にわたり地域住民に親しまれている複合型ビル。

「みんなで大家さん27号」

  • 想定利回り6.0%
  • ながのけ長野県の国道19号線沿いに位置する「ニチエイ塩尻店」が対象物件。大型駐車場を備えた郊外型店舗で、5キロ圏内に競合がないことをウリにしています。

みんなで大家さんの概要

  • 事業開始:2007年
  • 1口:100万円~
  • 運用年数:3年
  • 途中解約:可能
  • 想定利回り:年利6%
  • 過去元本割れの有無:無
  • 安定性:配当金の元となる賃貸料金は、月々の支出のうち優先順位が高く、固定費であるため安定した収入が見込める。
    また、優先劣後方式を採用しているため、想定収入が20%までなら減っても出資金は保証される。
  • メリット:安定運用で高配当、手間もかからない
  • デメリット:配当が雑所得扱いになるので、節税対策には不向き

みんなで大家さんの公式サイトで詳しい商品情報を見る

みんなで大家さんは「不動産小口化商品」という許可制の投資商品

みんなで大家さんが扱っているのは、一般的な不動産業者の売買物件や、J-REITのような不動産投資信託とは違う、「不動産小口化商品」です。不動産小口化商品の信頼性や、事業要件について解説していきます。

不動産小口化商品とは

「不動産小口化商品」を簡単にいうと、「少額の投資で大きな不動産の共同オーナーになり、家賃収入をもらう」という投資商品です。

ひとつの不動産の所有権を小さく切り分けて複数で所有する

不動産小口化商品では、名前のとおり不動産の権利を小口化し、投資できるようにしています。たとえば、都内の駅前にある3億円のテナントビルを100口に小口化した場合、1口あたりの金額は300万円です。投資をすることで、テナントビルの所有権を口数の数に応じて所有することができます。

通常の不動産投資とはなにが違うのか

いわゆる通常の不動産投資、不動産業者をつうじて不動産を売買する投資方法と違うのは、「不動産を丸ごと購入する必要がない」という点です。

通常の不動産投資も不動産小口化商品も、実物として存在する不動産を取得する、という点では共通しています。ただ、通常の不動産投資では、建物なら丸ごと一棟、部屋なら丸ごと一室という単位でしか売買することはできません。

しかし、不動産小口化商品は建物一棟、部屋一室の権利を細分化して投資商品として販売することができるため、手持ちの資金では手が出せないような好条件の不動産にも気軽に投資することができるのです。

J-REIT(不動産投資信託)との違いは?

J-REITは、厳密にいうと不動産そのものに投資しているわけではありません。平たく説明すると、不動産に投資して収益を上げようとしている事業者に投資して、彼らの投資がうまくいった場合にリターンをもらうという投資商品なのです。

一方、不動産小口化商品は実際の不動産に投資することになるため、借り主さえ確保できれば、家賃収入の分配という形で、安定したリターンを得ることができます。

不動産小口化商品を扱うために必要な許可とは

不動産小口化商品は、大規模な不動産、高額な不動産を小口化することで、多くの人が投資できるようにした投資商品です。 家賃収入を利益の基礎とするため、投資商品のなかでは安定感があります。株式やJ-REITのように市場が開かれていないことから、投資家の意思しだいで投資の利益が乱高下するリスクも高くはありません。

そして、さらに重要なのが、不動産小口化商品は許可制の投資商品だということです。

不動産特定共同事業法をクリアしないと事業を行うことができない

不動産特定共同事業法は、1995年、平成7年に制定されました。バブルの崩壊とともに、不動産小口化商品を扱っていた実力のない業者が多数倒産し、混乱が起きたことを踏まえて、不動産小口化商品の取り扱いは許可制になったのです。不動産小口化商品では、投資商品の性質上、一等地のテナントや賃貸マンションなど、価格の高い大型不動産を扱うことが多くなるため、「不動産特定共同事業法」の許可を得るための条件は、とても厳しいものになっています。

不動産特定共同事業になるための条件

代表的な許可条件は、

  • 資本金1億円以上の法人で、宅地建物取引業者であること
  • 純資本の金額が、資本か出資額の9割を越えていること
  • 事務所ごとに「業務管理者」を置くこと

です。

ほかにも、契約の約款に法的な問題がないこと、年に一度事業報告書を提出してチェックを受けることなど、さまざまな条件が課されています。調査したところ、みんなで大家さんは不動産特定共同事業法の条件をクリアし、許可を得ていました。

詳しくは、国土交通省のホームページにある、「不動産特定共同事業者許可一覧」(http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000263.html)で確認可能です。

行政からの許可を得てビジネスをしていることを考えれば、みんなで大家さんが販売している不動産小口化商品の信頼性が高いことがわかります。

みんなで大家さんに投資している人の声

ここでは、「みんなで大家さん」に投資をしている方々の口コミを掲載しています。

他銀行に預けておいてもそれほど金利はつかないし、少額でも始められるのでお試しのつもりでした。家業が苦しい時にも、安定して利益配分があるのでうれしいです。このまま安定して配当が受けられるなら、追加での購入も検討しています。

将来を考えると、少しでもリスクが少なくて着実に資産を増やせる運用商品があれば、と考えていました。株やFXも一時は考えましたが、やはりハイリスクな商品には手を出すことができませんでした。そんなときにネットで「みんなで大家さん」を知り、セミナーに参加。利回りが良すぎるように感じ、最初は「怪しい商品では?」と思いましたが、セミナーの担当者の方が丁寧に説明してくださり、不安が解消されました。堅実なリスクマネジメント、出資後の運用レポートなどもしっかりしていたため出資を決意。今後も運用資金を追加していきたいと考えています。

インターネットで検索して「みんなで大家さん」を知りました。まさに私のニーズにピッタリの商品だったので出資を決めました。もっとも大きな決め手は、この超低金利時代における6%という利回りですね。家賃収入が確定しているとのことなので、安全性の高い金融商品だと思います。

まずは1口出資してみて、それが順調なら追加して出資しようと考えています。仕事柄、早い時間や遅い時間にお電話を差し上げることもあるのですが、スタッフの方が快く丁寧に対応してくださいます。きっと、何らかのトラブルが生じても、丁寧に迅速に対応していただけるだろうという安心感があります。

不動産投資のことなど全然わからなかった私ですが、パンフレットがとても分かりやすくて、当初抱いていた不安が解消しました。電話をするといつも対応が丁寧。無理な勧誘をしてくることもありませんので、好感の持てる業者さんです。高配当を楽しみにしています。

証券会社で様々な金融商品に投資してきましたが、振り返ってみれば、リスクが高いのに資産はそんなに増えていないという現実がありました。そこで新しい金融商品を探していたところ、みんなで大家さんに出会いました。家賃収入の下落というリスクはあるものの、全体的にはローリスクの金融商品であると納得し、出資を決めました。分配を心待ちにしています。

初心者でもできそうな資産運用を考えていたところ、「みんなで大家さん」と出会いました。駅に近いビルを一括借り上げしているということを知り、ここなら安定して運用できるのではと直感。現在は運用中ですが、2~3ヶ月に1回ほど分配金が入ってきます。お小遣いみたいで楽しいですね。

「みんなで大家さん」というユニークな名前に惹かれて、色々調べてみました。難しい知識も必要なく、ほかの投資商品とは違って投資家の手腕なども必要ないことから、定期預金のような感覚で出資してみました。今までの運用が順調という点も安心できる材料ですね。隔月の分配金が楽しみです。

よくある質問と回答

「みんなで大家さん」でよくありがちな質問を、以下にまとめています。

Q.元本は保証されるのか

A.出資法によって元本保証商品は禁止されているため、「みんなで大家さん」も元本保証はしていません。ただし優先劣後システムを採用しているため、元本の下落率が20%以内であれば出資者の元本には影響が及ぶことはないそうです。HPを見る限りでは、過去に元本割れを起こした商品は一つも見当たりません。

Q.予想利回りは確定利回りと考えても良いのか

A.予想利回りは、あくまでも「予想」であり「確定」ではないです。ただし、元本と同様に分配金にも優先劣後システムを採用しているため、出資者の方は優先的に分配金を受け取る権利があるようです。過去、予想利回りを下回った商品はないとのことです。

Qどのようなリスクがあるのか

A.元本保証ではないので、予想利回りを下回る可能性がある点などが考えられます。

Q.投資するメリットを教えてほしい

A.私募ファンドでありながら1口100万円の少額から出資でき、銀行預金よりも利回りが高く、不動産の管理・運営などの手間が一切かからない点、優先劣後システムの採用などがメリットとして挙げられます。

Q.出資権利を譲渡することは可能か

A.可能なようです。営業者、または営業者以外の第三者に譲渡する形になります。

Q.運用期間は何年か

A.3年以内です。

Q.サブプライムローンの影響はあるのか

A.「みんなで大家さん」は信頼の高い物件を対象として運用しているので、サブプライムローンを組み込んだ証券化商品ではないそうです。

「みんなで大家さん」の総評

以上、様々な噂を検証してみましたが、「みんなで大家さん」は2007年の運用開始以来、出資金の元本割れや想定利回りを下回ったことがない、安定した実績が特徴の投資商品だということが分かります。

当然、元本保証や利回りの保証をするものではありませんが、実績は評価できるものになっています。

過去に行政処分として60日間の一部業務停止命令を受けたという事実はありますが、その後も順調に運用が続いている様子から、当面の間は安心できるといえるでしょう。

きちんと想定通りの利回りで運用できていることを考えると、多くの投資詐欺商品とは違い、新規投資者の資金を配当に回しているわけではないことがわかりますね

「怪しい」と噂の投資商品を調査しました。投資商品のホントのトコロを調査 調査結果の一覧を見る